聊聊碧桂園的困境

這兩天回了一趟深圳，跟還堅持在地產一線的朋友聊了聊地產的那點事。

記得2019年我格外不看好地產，並且警告未來有可能會有大規模暴雷的時候，所有的業內朋友都在笑話我不懂購房者。

購房者其實都想住在5000平的大房子裡被傭人伺候，但那可能嗎？

同理，你讓那些人拿著萬元左右的月薪，喜滋滋的去支持大幾萬一個平方的房價，他倒是想啊，可支持的起嗎？

就好像你說促銷費，誰特麼不想消費了，問題是沒有錢消費，先要解決這個實際的問題，才能再說消費的事吧。

現在有問題的何止碧桂園？

倘若不解決居民消費能力跟地產價格之間的矛盾，所有在做地產的企業，哪怕一時間沒有出問題，未來也會出問題。

而一旦老百姓收入跟上了，誰不想買個更好的房子改善生活呢？在資金充裕的情況下，住更寬綽的房子才是真正的剛需。

我就最煩那些傻叉地產人，動輒說剛需，傻乎乎的以為賣到天價的房子對於所有無房的人都是剛需，購買力不足以支撐，所有你期待中的剛需，都會自動躺平裝死。

東北的鶴崗一度成為網紅城市，雲南的個舊那些廉價的房子被網友給買空了，所以真的是年輕人不思進取想躺平嗎？

不是的，自身經濟條件和高昂房價的錯配，讓努力看起來變得毫無意義，既然那麼辛苦都過不好一生，還不如乾脆佛了，接受過不好生活的現實，好歹還能輕鬆點。

這世界有意思的點在於，所謂的業內人士才是最自以為是的一群。

在地產連環暴雷前，怎麼勸也不信，捂緊耳朵假裝一切安好的是他們。假如2020年沒有疫情爆發，全球大放水過一波，房價只怕崩的更早。

疫情其實還帶來了一波利好，比如說，給中國製造，實體經濟一段時間的發展，畢竟大疫情期間，能維持生產的也只有我們了。

疫情期間也催生了一部分暴利行業，催生了一批新富階層，給本來岌岌可危的地產行業注入了高淨值的接盤俠。

我在2019年預測的行業結局，得以續命到2021年。

當刀已經砍刀脖子邊上，還有人仰著腦袋喊大而不倒，地產過去如何如何，必須救地產，未來也會如何如何。

到現在，各種利好政策框框都來了，似乎都沒什麼效果，於是一幫所謂的業內人士才開始慌了。

人一慌就開始不斷的嚇自己，越想越可怕，各種悲觀的氛圍中，碧桂園的利空也就那麼被人為的放大了。

假如你問我，碧桂園有沒有問題，那回答肯定是有問題的。

但假如把碧桂園的問題跟恆大畫同一個等級，那也未免太扯了。

碧桂園差不多算是第一批出問題的地產企業，2017年不僅是王公子的老爹老王出事了，碧桂園也因為活玩得太花了，差點搞不下去了。

碧桂園的問題在於用合夥制激發所謂的員工狼性，狼不狼的我就不評價了，我們就講講人性。

假如你只用掏出幾百萬就能捆綁幾億幾十億甚至更大的盤子，你會怎麼做？人不為己天誅地滅，能投幾百萬的，都是賭性很重的管理層，誰都想盡可能的把槓桿用好，放大，那麼擴張起來自然就格外瘋狂。

我就見過不少人專門做給碧桂園倒騰地的業務，能做起來的，用腳趾頭都知道其中必有奧秘在。

為了拿更多的地，幹出更大的事業，碧桂園的456模式簡直殺瘋了，以致於各地屢屢傳出建築質量有問題。

按照傳統的項目模式，打工人其實跟承包商之間有個互相監督的分工協調在，但搞了合夥人制度以後，承包商的利益逐漸就跟合夥人一致化，花最少的錢，搶最快的工期，讓周轉變得更快而不必考慮後果，反正錢弄到口袋裡，到時候可以拍屁股走人，不賭才是傻子。

很多人只看到碧桂園合夥人模式下高速發展的好處，卻沒弄懂大一統和中央集權為什麼才是世界主流，合夥人模式不是說不好，輕資產行業當然好啦，反正總公司不會投入太多，但你地產恰恰是個最最重資產的行業，把風險和收益不對等用到了極致，去對賭人性，結果能有不悲催的嗎？

有出問題傳言最多最早的大型民企發展商一直是碧桂園，這倒也有個好處，讓碧桂園的合作方還沒傻到像對恆大那樣盲目自信，如此倒也有點好處，那就是碧桂園沒辦法搞出恆大那種規模的雷。

2022年，碧桂園也被傳過暴雷，當時債券價格跌得更狠。

大家不妨想想，2023年地產行業真的比2022年更糟糕嗎？

在把碧桂園樹立為正面標杆之前，我不信管理層沒對碧桂園的問題摸底。

起碼碧桂園並沒有像恆大那樣喪心病狂的分紅過，有息的閻王賬也沒有恆大那麼多。

至於被廣為詬病的，碧桂園土地儲備集中在三四線城市的問題，這還叫問題嗎？

當全體係出現了流動性危機，銷售去化率被壓下來以後，流動性問題都會各種冒出來，但流動性問題真的就是問題嗎？

宏觀調控解決的是去熨平周期，碧桂園的流動性問題解決起來並沒有恆大那麼的難。

說白了，終歸有套舒適的大房子，是所有人的剛需，只要他們的收入能跟得上。

我之前一直說，未來中國經濟會有一種新三線建設的契機，信息產業的發展，讓中小城市擺脫被大城市吸血的宿命。

房地產是隨著人走的，如果鶴崗這樣的地方都能因為超強性價比而吸引來年輕人，憑什麼你們認為三四線城市就沒辦法吸引人口回流呢？

在特大城市裡，讓年輕人們擠在小小一塊地方，滿足所有人安居的夢想，那是絕對做不到的，但中國是大國。

之前我們說過無數次，韓國生育率下滑最大原因是經濟過於集中在首爾經濟圈，日韓都是小國，受制於地理和人口的影響，沒辦法讓經濟分散，於是只能在現有的經濟結構下苦挨，但中國不是。

我搬到一個四線線城市以後，一直有留意本地樓市，有意思的是，今年二手房市場在持續復甦，頗有點量價齊升的意思。

如果以過去幾十年裡，中國地產發展的歷史來看待三四線城市的土地，那麼很容易得出碧桂園土地儲備不值錢的結論，但中國發展如此之快，用過去的經驗來看待未來的問題，這不是刻舟求劍是什麼？

至於碧桂園現在的困境也很容理解，老百姓怕了，也不敢輕易買期房，越是有各種不利傳聞，新房去化越困難，新房去化越困難，地產公司就越容易出問題，這裡就有個很難解決的死循環。

重塑信心需要時間，債權人未必有那個耐心，因此做到碧桂園這個規模，自然就很容易各種出事。

總覺得這回的地產危機有點像2013年開始集中爆發的煤炭行業危機，當年多少民營煤炭企業死於流動性問題，但煤炭終究是剛需，過幾年，煤炭價格漲上去了，一切問題迎刃而解，只不過煤礦的所有人能不能扛那麼久，那就另說了。

我其實並不太擔心碧桂園，即便有流動性危機，肯定也有解決的辦法，只不過楊家還能不能牢牢掌握控制權，那卻要兩說。

無論如何，楊老闆的節操遠超許皮帶，挖的坑也是肉眼可見，並不至於爛到四處埋地雷。